Osmangazi / Bursa
Bursa Gayrimenkul Avukatı
Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi, kira tahliye, kamulaştırma ve kentsel dönüşüm davalarında Bursa'dan uzman hukuki destek. Av. M. Haşim Alan Hukuk Bürosu, Osmangazi.
Hizmet Kapsamı
Gayrimenkul Avukatına Ne Zaman İhtiyaç Duyarsınız?
Tapu iptali ve tescil
Hatalı, sahte veya muvazaalı tapu işlemlerinin iptali
Ortaklığın giderilmesi
Paylı mülkiyette anlaşamayan ortaklar için izale-i şuyu
Kira ve tahliye
Kira tahliyesi, kira artışı ve depozito uyuşmazlıkları
Kentsel dönüşüm
Riskli yapı itirazı, yıkım kararı iptali, hak koruma
Kamulaştırma
Teklif edilen bedelin düşük olduğu durumlarda artırım davası
Şufa ve önalım
Paydaşın payını satması durumunda önalım hakkı kullanımı
Kat mülkiyeti
Site yönetimi, aidat uyuşmazlıkları, ortak alan sorunları
Muris muvazaası
Mirasçılardan mal kaçırma amacıyla yapılan devir işlemleri
İmar ve ruhsat
İmar planına aykırılık, yıkım kararı, ruhsat iptali
Tapu İptali ve Tescil Davası
Tapu iptali ve tescil davası; hukuka aykırı biçimde oluşmuş tapu kayıtlarının mahkeme kararıyla düzeltilmesini sağlar. Bursa Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülen bu davalar taşınmazın bulunduğu yerde açılmak zorundadır.
En sık açılan tapu iptali davaları şunlardır: muris muvazaası (mal kaçırma), vekâlet yetkisinin kötüye kullanılması, hata/hile ile yapılan devir, inançlı işlem ve sahte belgeyle yapılan tescil. Her durumda ispat yükü ve delil toplama süreci farklılık gösterir.
Osmangazi ve Nilüfer'de kentsel dönüşüm kapsamındaki bölgelerde tapu uyuşmazlıkları giderek artmaktadır. Özellikle imar artışlarından yararlanan devir işlemlerinde muvazaa iddiaları sıklaşmaktadır.
Dava Türleri
Muris muvazaası
Mirasçıdan mal kaçırma amacıyla devir
Vekâlet yetkisini aşma
Yetkisiz ya da süresi dolmuş vekâletle işlem
İnançlı işlem
Güvene dayalı devrin iade edilmemesi
Hata ve hile
Yanıltılarak imzalanan devir işlemleri
Sahte belge
Sahte imza veya belgeyle yapılan tescil
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası
Paylı mülkiyette ortaklardan biri paylaşım istediğinde diğerleri anlaşmazsa izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılır. Bursa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülen bu dava, paylı mülkiyete son vermenin tek yoludur.
Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğini inceler. Bölünme mümkünse her paydaşa pay oranında parça tahsis edilir. Mümkün değilse taşınmaz açık artırmayla satılır; bedel paylara göre dağıtılır.
Bursa'da miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda bu dava son derece yaygındır. Birden fazla kardeşin ortak olduğu arsa ve konutlarda taraflardan birinin anlaşmayı reddetmesi süreci başlatmaya yeterlidir.
Dava Açılışı
Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dilekçe. Tüm paydaşlar davalı gösterilir.
Keşif & Bilirkişi
Mahkeme taşınmazı yerinde inceler; bölünebilirlik raporunu bekler.
Satış / Tahsis
Bölünme mümkünse tahsis, değilse Artırma İhalesiyle satış.
Kira Tahliye Davası
Kiracıyı tahliye etmenin birden fazla yolu vardır. Doğru yolu seçmek süreci büyük ölçüde kısaltır. Tahliye nedeninize göre icra yolu, sulh hukuk mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesi devreye girebilir.
| Tahliye Nedeni | Yol | Tahmini Süre |
|---|---|---|
| Tahliye taahhütnamesi | İcra takibi | 2-4 hafta |
| Kira borcunu ödememek | İcra + tahliye | 2-3 ay |
| Kiraya verenin konut ihtiyacı | Sulh Hukuk davası | 4-8 ay |
| Sözleşme süresi dolması (10 yıl) | Sulh Hukuk davası | 4-8 ay |
| Taşınmazın yeniden inşaası | Sulh Hukuk davası | 6-12 ay |
Kentsel Dönüşüm Hukuku
Bursa'da Osmangazi ve Yıldırım başta olmak üzere pek çok ilçede kentsel dönüşüm projeleri sürmektedir. Osmangazi'nin Akpınar Mahallesi ve 1050 Konutlar bölgesi son dönemde imar planı değişikliklerine konu olmaktadır. Nilüfer'de ise imarlı alanlar doygunluğa ulaşmış; yeni projeler batı koridoruna kaymıştır.
Riskli yapı tespitine itiraz en kritik adımdır. Tespite 15 gün içinde itiraz edilmezse bina yıkım sürecine girer. İtiraz reddi halinde idare mahkemesinde yürütmeyi durdurma talebiyle dava açılabilir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Tespitten itibaren 15 günlük hak düşürücü süre. Teknik bilirkişi görüşüyle itiraz dosyası hazırlanır.
Anlaşma Sürecinde Hak Koruma
Müteahhit tekliflerinin değerlendirilmesi, yeniden yapım sözleşmesi incelemesi, daire teslim garantileri.
Yıkım Kararının İptali
İdare mahkemesinde yürütmeyi durdurma talebi. Yıkım kararı uygulanmadan önce mahkemeden tedbir alınabilir.
Kira Yardımı ve Geçici Konut
Dönüşüm sürecinde kira yardımı haklarının takibi; geçici konut hakkı kullanımı.
Kamulaştırma Bedel Artırım Davası
Devlet ya da belediye taşınmazınızı kamulaştırırsa teklif ettiği bedeli kabul etmek zorunda değilsiniz. Kamulaştırma tebliğinden itibaren 30 güniçinde Bursa Asliye Hukuk Mahkemesi'nde bedel artırım davası açabilirsiniz.
Mahkeme bağımsız bilirkişi aracılığıyla taşınmazın gerçek piyasa değerini saptar. Teklif edilen bedelle gerçek değer arasındaki fark faizleriyle birlikte ödenir.
Bursa'da yol genişleme projeleri, metro güzergâhları ve kentsel dönüşüm kapsamındaki kamulaştırmalarda bedel artırım davası son yıllarda önemli tazminat miktarlarıyla sonuçlanmaktadır.
Kamulaştırmada Süre Takvimi
Şufa (Önalım) Hakkı Davası
Paylı mülkiyette bir paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar bu payı aynı bedelle öncelikli satın alma hakkına sahiptir. Bu hak şufa (önalım) hakkıolarak adlandırılır.
Şufa hakkı kullanılabilmesi için satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay ve her hâlde satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açılması şarttır. Bu süreler hak düşürücü niteliktedir; geçirilmesi halinde hak tamamen ortadan kalkar.
Bursa'da miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda şufa davaları yaygındır. Özellikle Osmangazi ve Yıldırım'daki eski yapı stoğuna ait paylı taşınmazlarda paydaşların haberi olmadan yapılan satışlar bu davalara zemin hazırlamaktadır.
Şufa Davasında Dikkat Edilecekler
Satışın öğrenildiği tarih
3 aylık sürenin başlangıcıdır. Belgelenmesi önemlidir.
Satış bedeli
Mahkemeye yatırılması zorunludur. Eksik yatırım davayı reddettirır.
Tapu kaydı incelemesi
Satışın tapuya tescil tarihi 2 yıllık sürenin başlangıcıdır.
Vefa (geri alım) hakkı
Sözleşmeyle kurulan ayrı bir hak; şufadan farklıdır.
Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi Uyuşmazlıkları
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları; apartman ve site sakinlerinin ortak alan kullanımı, aidat borçları ve yönetim kararlarından doğan anlaşmazlıklardır. Bursa'da özellikle Nilüfer'deki büyük konut projelerinde ve Osmangazi'nin eski apartman stoğunda bu uyuşmazlıklar sıkça görülmektedir.
Aidat borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı site yönetimi icra takibi başlatabilir. Öte yandan kat malikleri kurulunun hukuka aykırı kararlarına karşı iptal davası açmak mümkündür. Ortak alanların izinsiz kullanımı veya kapatılması da dava konusu olabilmektedir.
Yönetici atanması veya görevden alınması konusundaki anlaşmazlıklar Sulh Hukuk Mahkemesi'nde çözüme kavuşturulur. Yöneticinin hesap vermemesi ya da yolsuzluk şüphesi bulunması durumunda hesap iptali ve tazminat davası açılabilir.
Aidat alacağı
Ödemeyen kat malikine karşı icra takibi
Karar iptali
Hukuka aykırı kat malikleri kurulu kararlarının iptali
Ortak alan
İzinsiz kullanım veya kapatılan ortak alanların iadesi
Yönetici sorunu
Yönetici atama, görevden alma ve hesap iptali
Bakım ve onarım
Zorunlu onarımı reddeden kat maliklerine dava
Yönetim planı
Yönetim planının değiştirilmesi ve itiraz
Muris Muvazaası Davası
Muris muvazaası; ölen kişinin (murisin) mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazı gerçekte bağışlarken satış ya da başka bir işlem görünümünde devretmesidir. Bu durum miras hukukunun en sık ihlal edilen alanlarından biridir.
Dava açabilmek için mirasçı sıfatı yeterlidir. İspat ise tanık beyanları, tapu kayıtları, devir tarihi ile günün koşulları ve satış bedelinin gerçekçi olup olmadığının birlikte değerlendirilmesiyle sağlanır.
Bursa'da miras yoluyla intikal eden taşınmazlarda bu tür davalara sıklıkla rastlanmaktadır. Özellikle Osmangazi ve Yıldırım'daki eski yapı stoğuna ait mülklerde, murisin ölümünden kısa süre önce yapılan devir işlemleri muvazaa şüphesi doğurmaktadır.
Muvazaa Göstergeleri
- ▸Satış bedeli rayiç değerin çok altında
- ▸Devir sonrası murisin taşınmazı kullanmaya devam etmesi
- ▸Devralan kişinin mirasçının yakın çevresi olması
- ▸Ölüme yakın tarihte yapılan devir işlemi
- ▸Satış bedelinin hiç ödenmemiş olması
Zamanaşımı
Murisin ölümünden (terekenin açılmasından) itibaren 1 yıl içinde dava açılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür.
İmar, Ruhsat ve İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları
İmar planına aykırı yapılaşma, ruhsatsız inşaat ve yapı kullanma izni sorunları Bursa'da sık karşılaşılan hukuki meselelerdendir. Özellikle imar planı değişikliklerinden olumsuz etkilenen taşınmaz sahipleri iptal davası yoluna başvurabilir.
Belediye tarafından verilen yıkım kararlarına ve para cezalarına karşı idare mahkemesinde itiraz mümkündür. Yıkım kararı uygulanmadan önce yürütmeyi durdurma kararı alınabilir; bu da süreci durdurur ve haklarınızı korur.
İnşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları ise müteahhidin işi zamanında tamamlamaması, ayıplı yapım veya sözleşme bedelinin ödenmemesi gibi durumları kapsar. Bu davalarda hem müteahhit hem de mal sahibi taraf olabilir.
İmar Planı İptal Davası
Taşınmazınızı olumsuz etkileyen imar planı değişikliklerine karşı idare mahkemesinde iptal davası. Bursa Büyükşehir ve ilçe belediyelerinin imar kararlarına itiraz.
Yıkım Kararına İtiraz
Belediye yıkım kararına karşı idare mahkemesinde yürütmeyi durdurma talebi. Karar uygulanmadan önce tedbir alınabilir.
İnşaat Sözleşmesi Uyuşmazlıkları
Müteahhidin işi tamamlamaması, gecikme tazminatı, ayıplı yapım ve eksik imalat davaları. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ihlalleri.
Yapı Kullanma İzni Sorunları
İskan alınamaması, aykırılık tespiti ve ruhsat iptali gibi durumlarda idari ve hukuki itiraz süreçleri.
Neden Bizi Tercih Etmelisiniz?
Gayrimenkul Avukatlığında Farkımız
Bursa Adalet Sarayı'na Yakın Konum
Osmangazi'deki büromuz Bursa Asliye ve Sulh Hukuk Mahkemelerine yürüme mesafesindedir. Duruşma takibi hızlı ve etkin yürütülür.
Yerel Tapu Müdürlükleri ile Deneyim
Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım Tapu Müdürlüklerindeki tescil süreçlerini bizzat takip ediyoruz.
Kentsel Dönüşüm Dosyaları
Osmangazi'nin dönüşüm bölgelerindeki riskli yapı itirazı ve yıkım kararı iptal davalarında deneyimliyiz.
Şeffaf Ücretlendirme
İlk görüşmede tüm süreç ve ücret planı açıkça anlatılır. Gizli ek maliyet yoktur.
İlgili Blog Yazıları
Gayrimenkul Hukuku Sık Sorulan Sorular
Tapu iptali ve tescil davası ne kadar sürer?+
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası nasıl açılır?+
Kira tahliye davası için yazılı sözleşme şart mı?+
Kamulaştırma bedelini kabul etmek zorunda mıyım?+
Kentsel dönüşümde riskli yapı tespitine itiraz edebilir miyim?+
Önalım (şufa) hakkı ne zaman kullanılmalıdır?+
Muris muvazaası davası zamanaşımına uğrar mı?+
Gayrimenkul Sorununuz İçin Bugün Ulaşın
Tapu iptali, ortaklığın giderilmesi, kira tahliyesi veya kamulaştırma davası için ilk görüşme ücretsizdir.
Gülbahçe Mah. Dr. Sadık Ahmet Cad. No:17-19 D:52, Osmangazi / Bursa